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≪ 『資金計画』 ≫
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資金計画
ようやく、大まかな建築計画が固まってきたところで、忘れてならないのは『資金計画』です。
もちろんのことですけど決まった予算の中で、最大限希望をかなえてくれるハウスメーカーを選びましょう。
大体一般的に、建物の見積もりが出ると同時にハウスメーカーより資金計画が提出されます。
では実際にその資金の仕組みをお話ししましょう。
これだけは最低かかるであろう費用を挙げて見ました。
| 建てる時にかかる費用 |
| 建築工事費 |
・基礎補強工事（杭、地盤改良など）
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地盤調査は有料、無料のメーカーがあります。 |
| ・解体工事費 |
ハウスメーカーの専属業者など信頼のある業者に頼みましょう。 |
| ・建物本体工事費 |
構造によって大きく異なります。また、契約してから間取り等に変更があると追加工事が発生する場合があります。 |
| ・仮設・運搬・残土場外処分費 |
仮設費とは工事の際の仮設電気、水道、足場、トイレや敷地上に置く鉄板など
運搬費とは材料を現場まで運ぶ際の費用
残土処分費とは新たなGL（グランドライン）を決めた際、不要となる土を搬出する費用
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| ・設計費 |
設計事務所に頼む以外は設計料込みのメーカーが多いようです。 |
・諸官庁手続き費
（建築確認申請料など） |
他に開発申請費用などが地域によってはかかる場合があります。 |
| ・給排水工事（外廻り） |
敷地内の配管工事費です。給水本管取り出し工事は別途に費用がかかります。 |
| ・ガス工事 |
オール電化仕様ですと費用はかかりません。ガス本管取り出し工事は別途に費用がかかります。プロパンガスですと配管工事費タダなんてことも。 |
| ・カーテン・照明・エアコン |
トータルに考えるならオーダーメイドをお勧めします。高いですけど。照明器具は外玄関、洗面所、浴室、トイレ、キッチン手元灯、廊下、階段などは建物本体工事費の中に標準で付く場合があります。 |
| ・外構工事（ブロック・門扉などの工事） |
使う材料、エクステリア商品によってかなり金額にばらつきがあります。 |
| 諸費用 |
・印紙代
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建物請負契約作成時に印紙を貼付して納税します。金額は請負金額によって決まります。
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| ・登記費用 |
建物の表示、保存登記時に必要な費用です。 |
| その他に |
・地鎮祭 |
ハウスメーカーに紹介してもらうか、自分で神主さんを探します。ちなみにハウスメーカーに頼んだほうが全てを段取りしてくれます。 |
| ・建前（別名：上棟式） |
屋根の骨組みまで出来た状態。木造メーカーなどの特権ですね。大工さんや土建屋さんが木遣りなど唄って盛り上がります。 |
| ・TVアンテナ |
最近はケーブルTV、電波障害用ケーブルTVなどがあり通常、建物本体工事費に含んでいません。ＴＶ配線までです。 |
| ・引越代 |
家具など運ぶ際、壁の角などしっかり養生をしてくれる業者を選びましょう。 |
| ・近隣挨拶 |
工事着手時もしくは解体工事直前にします。
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・火災保険
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ローンを組む方は条件の一つになります。
また、現金一括の方は、ハウスメーカーに依頼するか、自分で火災保険に入るか早い段階で取り決めをしておきましょう。
構造、によって金額がかわります。耐火性能が高い構造の方が安いのは当たり前ですよね。
また、火災保険のみでは、地震によって発生した火災に対して保険金は支払われません。地震が心配な場合は特約地震保険を付ける必要があります。
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住宅ローン
を組む |
・ローン事務手数料
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ローンを組むのに必要な事務手数料です。
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| ・保証料 |
ローン契約者の保証人をたてる代わりに「保証協会」に保証料を払えば、何かのアクシデントで支払いが困難になった時、一時的に肩代わりしてくれる。但し、後に請求される。
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| ・団体信用生命保険 |
ローン契約者が亡くなった時に代わりに生命保険会社がローンの支払いをしてくれる。 |
| ・抵当権設定費用 |
ローンを組んだときに抵当権設定を登記するときに必要な税金です。 |
| ・印紙代 |
ローン契約書作成時に、印紙を貼付して納税します。金額は借入金額によって決まります。
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| つなぎ融資 |
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建物引渡し日とローン実行日がずれる場合、その間をつないでもらうローンのことです。引き渡しをもって残金清算するのは当たり前ですからね。 |
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ちょっと一息 坪単価：
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よく耳にされると思いますが、建築業者によってはまちまちのところがあります。
例えばある業者の言う坪単価はカーテン、照明、エアコンと外構工事も含めた全ての上物（建物）の工事単価だったり、ある業者のいう坪単価は純粋に建物本体の工事単価だったりします。
ですので実際に業者同士を比較する時はどこからどこまで入って坪単価いくらなのかを必ず聞いておくことです。
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では実際にシュミレーションして見ます。
| 例：敷地４０坪、既存建物３５坪に４０坪の建物を建てる場合。地盤良くない（概算） |
| 建築工事費 |
・基礎補強工事（杭、地盤改良など）
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鋼管杭など。地盤調査は確実にやりましょう。地盤が悪ければ、いくら基礎をしっかり作っても傾きますよ。 |
1,500,000
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| ・解体工事費 |
リサイクル法などで以前より割高になりました。 |
1,500,000
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| ・建物本体工事費 |
設計料含む。構造によって大きく変わります。ハウスメーカーだと設計料は含んでいるところが多いようです。 |
25,000,000
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| ・仮設・運搬・残土場外処分費 |
仮設費は工事の際の足場やトイレや敷地上に置く鉄板など
運搬費は材料を現場まで運ぶ際の費用
残土処分費は新たなGL（グランドライン）を決めた際の余分な土の捨て代
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800,000
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| ・設計費 |
設計事務所に頼む以外は設計料込みのメーカーが多いようです。 |
0
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・諸官庁手続き費
（建築確認申請料など） |
他に開発申請費用などが地域によってはかかる場合があります。 |
230,000
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| ・給排水工事（外廻り） |
管の口径変更や新たな取出し工事は除きます。浄化槽など特別な設備も除いた金額です。（汚水雑排水→生放流） |
500,000
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| ・ガス工事 |
管の口径変更や新たな取出し工事は除きます |
200,000
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| ・カーテン・照明・エアコン |
カーテン、照明（居室部分）、エアコン（４台） 安く見積もって |
1,000,000
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| ・外構工事（ブロック・門扉などの工事） |
標準的。入り口の面のみで、他の３方は既存塀を使用。門扉、化粧ブロック、ポスト、表札、外灯、テレビインターホンなど。
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1,500,000
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| 小 計 |
32,230,000
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| 消費税５％ |
1,611,500
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| 合 計 |
33,841,500
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| 諸費用 |
・印紙代
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契約時に預かり金としてハウスメーカーが徴収することがあります。実際にかかった費用以外は返還します。 |
15,000
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| ・登記費用 |
185,000
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| 頭金3,841,500 プロパー住宅ローン30,000,000 （概算） |
| 住宅ローン |
・ローン事務手数料
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融資先によって、又は金額によっても多少の違いがあるようです。 |
31,500
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| ・保証料 |
目安として１００万円あたり２万円くらいです。（金額がかからない場合もあります。→金利にその分上乗せ。） |
600,000
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| ・団体信用生命保険 |
ローン金利の中に保険料が最初から盛り込まれているので、それほど意識することはなさそうです。 |
金利の
約0.3％程
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| ・抵当権設定費用 |
概算です。 |
40,000
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| ・印紙代 |
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20,000
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| つなぎ融資 |
例としてつなぎ融資が発生することにした。 |
融資額×金利／365×日数＋印紙代（ハウスメーカーの提携ですと金利、印紙代が安いです。金額は金利約2％、印紙400円、14日の場合） |
23,413
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| 合 計 |
714,913
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敷地４０坪、既存建物３５坪に４０坪の建物を建てる（ローンあり）場合にかかる費用は→→→34,790,254円となりました。
このことから建物を建てるということは、建物本体の価格以外に５００万以上見込んでいた方が良いと思われます。
もちろん、この金額は抑えることも上げることも出来ますが。
※この試算は僕の経験上であり、地域によりもっと安い場合や高い場合もあるかと思われます。
工事にかかる項目がこのくらいあると思ってください。
---------------------------------------------ローンのお話し---------------------------------------------
すべて現金という方はあまりいません。
殆んどの方はローンを組まれます。
ローンの審査が通ったということは融資先に信頼されたということですから、建築業者も安心です。
営業マンが色々質問してくるのは、もちろんアドバイスもありますが
それと同時にあなた自身がお客様になりえるかどうかを把握するためでもあります。
嫌がらずにお答えくださいね。
ローンが組める条件としての質問
| お勤め先は？ |
一般企業なのか官公庁なのかの把握 |
官公庁にお勤めの方のほうがローンが組みやすくまた、融資先によっては優遇プランなどがあります
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| 役 職は？ |
会社員なのかそれとも経営者（自営）なのかの把握 |
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| 勤続年数は？ |
会社員ですと勤続年数と年収で大体検討をつけます。 |
同じ会社に３年間勤めていればまず普通は大丈夫です。1年でもキャリアアップなど転職理由によっては、ローンが通る場合もあります。
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| 経営者の場合 |
経営者（自営）ですと経営の内容を把握します。 |
例えば過去３期にわたって黒字が出ているかなど経営状況を把握しているメインバンクなどにまず相談してみた方がよいと思います。
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どんな資金計画をするかの質問
| 返済希望額は？ |
毎月いくらなら払えるか希望額に合わせた資金計画を提出します。 |
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| 返済限度額は？ |
あなたの返済能力ぎりぎりで提出します |
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| ボーナスは？ |
毎月の返済額を落としたいとき検討します |
ボーナス併用はあまりお薦めできません。いざという時にとっておきましょう
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| 年齢は？ |
返済期間の限度内でなるべく希望に合わせて計画します |
現在では最長で３５年、プロパーローンで75歳完済、公的融資で８０歳完済です。
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| 年収は？ |
年収により年間返済額（融資先により決められている。また年収額により割合が変わります）を決め、それを上回らないように計画します。
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例えば年収６００万、年間返済額３０％だと１８０万円、これを１２ヶ月で割ると１５万円。この金額が毎月払える限度となります。
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以上のことを把握して初めてこの人はお客さんになりえるかどうかを見極めます。
展示場に行くとその後、営業マンがしつこく訪問しに来ることがありますが、
自分のお客様になりえるか否かがはっきりとするまで、訪問しますから早めに答えてしまうのも良いと思います。
営業マンはそれが仕事ですしね・・・
返済は将来に向かって発生しますので、払えなくならないように家族の将来も
考えながら計画したほうが良いですね。１０年後、思わぬ出費もあるでしょうから。
オーバーして、返済不能で家を手放すなんてない様、気を付けましょう。
+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + +
次回は『法的規制』です。
お楽しみに！
| Profile |
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一級建築士 川田 純一 （ junichi ）
他の資格
一級建築施工管理技士
宅地建物取引主任者
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